João Luiz de Lima Oliveira Junior explica o que a Lei do Distrato estabelece sobre retenção de valores, prazos de devolução e atraso na obra e quais cuidados o comprador deve tomar antes de assinar a rescisão
Perder o emprego, mudar de cidade ou simplesmente não conseguir mais pagar as parcelas são motivos que levam muitos compradores a desistir de um imóvel adquirido na planta, e o advogado João Luiz de Lima Oliveira Junior, sócio do Solino e Oliveira Advogados Associados, observa que a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece regras específicas para essa situação. O comprador tem direito a receber de volta parte do que pagou, mas a construtora pode reter um percentual definido em lei.
Entender esses limites ajuda a avaliar propostas de rescisão e a identificar retenções acima do permitido.
O que é o distrato
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel antes da entrega das chaves, por iniciativa do comprador ou por acordo entre as partes. A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias, a Lei 4.591/1964, e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano para disciplinar os efeitos dessa rescisão.
A lei também passou a exigir que os contratos tenham um quadro-resumo, com informações essenciais como preço, forma de pagamento, valor da comissão de corretagem, prazo de entrega e consequências do distrato. A ausência dessas informações pode ser questionada.
Quanto a construtora pode reter
Quando o comprador desiste da compra, a construtora pode reter uma multa, chamada de pena convencional, limitada a 25% da quantia paga. Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, em que os recursos da obra ficam separados do patrimônio da incorporadora, esse limite sobe para 50%.
Além da multa, a construtora pode descontar a comissão de corretagem, desde que tenha sido informada no contrato, e, se o comprador já tiver recebido o imóvel, valores relacionados ao uso, como taxa de fruição, impostos e cotas de condomínio do período.
O que não pode ser descontado
Valores não previstos em lei ou no contrato, cobranças sem explicação e retenções acima dos limites legais podem ser contestados. Para João Luiz de Lima Oliveira Junior, o comprador deve pedir à construtora uma planilha detalhada com o total pago, cada desconto aplicado e o valor a ser devolvido antes de assinar qualquer termo de distrato, porque é essa planilha que permite verificar se a retenção respeita os percentuais da lei.
Prazos para a devolução
A Lei do Distrato também fixou prazos para a restituição. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução deve ser feita em até 30 dias após a emissão do habite-se, documento que atesta a conclusão da obra. Nos demais casos, o prazo é de até 180 dias contados do distrato. Os valores devem ser corrigidos conforme o índice previsto no contrato.
Se o imóvel for revendido antes do fim desses prazos, a devolução pode ser antecipada, conforme as regras da lei. Por isso, convém acompanhar a situação da unidade depois do distrato e registrar por escrito a data de cada comunicação com a construtora.
Direito de arrependimento em estandes de venda
Quando o contrato é assinado em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora, a lei garante ao comprador o direito de se arrepender em até sete dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. O arrependimento deve ser comunicado por carta registrada com aviso de recebimento.
Atraso na entrega muda a situação
A situação é diferente quando a desistência decorre de atraso da construtora. A lei admite uma tolerância de até 180 dias além do prazo previsto no contrato, desde que essa tolerância esteja expressa. Passado esse período, o comprador pode pedir a rescisão por culpa da construtora e tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato, sem as retenções aplicáveis à desistência voluntária.
Se preferir manter o contrato mesmo com o atraso, o comprador pode ter direito a indenização pelo período de atraso, conforme o contrato e a lei.
Cuidados antes de assinar
Antes de formalizar o distrato, convém reunir o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de todos os pagamentos e o cronograma da obra. Verificar se o empreendimento está sob patrimônio de afetação, se a corretagem foi informada e se houve atraso é essencial para saber qual regra se aplica. Termos de distrato com renúncia ampla de direitos devem ser lidos com atenção.
Contratos imobiliários, cláusulas abusivas e cobranças indevidas integram a atuação de João Luiz de Lima Oliveira Junior em Direito do Consumidor, sempre a partir do contrato e dos documentos de cada compra.
Conclusão
Quem desiste de um imóvel na planta tem direito à devolução de parte dos valores pagos, com retenção limitada a 25% ou, nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a 50%, conforme a Lei 13.786/2018. Os prazos de devolução variam entre 30 dias após o habite-se e 180 dias após o distrato. Quando a desistência decorre de atraso superior à tolerância de 180 dias, a devolução deve ser integral. Pedir a planilha de cálculo e conferir o contrato antes de assinar são os cuidados mais importantes.
